Главная /  Юридические услуги / Право собственности / Сделки с земельными участками

СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

    Сделки с земельными участками – это действия граждан и юридических ли, направленные на установление, изменение и прекращение земельных прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).
    Следует выделить  общие условия совершения сделок с землей (земельным участком):
- земельный участок не должен быть изъят из оборота;
- он должен пройти кадастровый учет;
- сохраняется целевое назначение (категория земель);
- сохраняется установленный режим использования;
- отсутствие спора по поводу границ и принадлежности земельного участка;
- не допускается нарушение требований санитарных, экологических, противопожарных и иных требований;
- в ряде случаев требуется сохранение минимальных границ земельных участков для данного целевого использования;
- особые требования предъявляются к обороту земель сельскохозяйственного назначения; см. Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
- соблюдение принципа единства земли и объекта недвижимости на ней;
- письменное оформление за исключением некоторых случаев;
- указание идентифицирующих признаков земельного участка (кадастровый номер, площадь, целевое назначение, цель использования, наличие объектов недвижимости), а также его признаки (например, залог участка, требования залогодержателя по задолженности), прилагаются соответствующие документы (паспорт, подтверждающие права на земельный участок, сводные ведомости оценки строений);
    Сделки  с земельными участками  подлежат обязательной государственной регистрации, а в указанных законом случаях – и обязательному нотариальному удостоверению (завещание, договор ренты или ипотеки земельного участка
    Сделки с земельными участками  можно подразделить на:
1) сделки, направленные на отчуждение земельных участков:
- сделка по договору купли-продажи земельного участка;
- сделка по договору дарения земельного участка;
- сделка по наследованию земельного участка;
- сделка по договору мены земельными участками;
2) сделки, не связанные с отчуждением:
- договор аренды земельного участка;
- договор безвозмездного срочного пользования земельным участком;
- договор залога (ипотеки) земельных участков;
- договор ренты земельного участка;
- договор доверительного управления земельным участком.
    Сделки с земельными участками могут быть признаны недействительными. Недействительность сделки означает, что сделка не приводит к наступлению тех юридических последствий, на которые она была рассчитана при ее совершении. 
    Рассмотрим конкретный пример признания недействительной сделки с земельным участком.
    В  собственности отца гражданки Н.,  имелось имущество: жилой дом с приусадебным земельным участком и   1/6 доли в праве на земельный участок площадью 540000кв.м. на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленного для организации крестьянского(фермерского) хозяйства. Отец умер и после его смерти открылось наследство на его имущество. Ввиду отказа других наследников от своих прав в ее  пользу,  она приняла наследство и зарегистрировала свое право на жилой дом и приусадебный земельный участок. На земельный участок сельхозназначения нотариусом  также было выдано свидетельство о праве наследства по закону.      Сразу зарегистрировать  свое право на земельный участок в органах регистрации ей не удалось, поскольку она доверила совершить действия по регистрации прав  агенту недвижимости, который не произвел регистрацию земельной доли. С целью регистрации за собой права собственности, она получила кадастровый паспорт земельного участка, в котором, среди прочих правообладателей,  был указан и ее отец,  как собственник 1/6 доли общедолевой собственности на земельный участок. На обращение в     Управление Федеральной службы госрегистрации кадастра и картографии  с целью регистрации права на имущество, она  получила отказ в регистрации в связи с тем, что 1/6 доля в праве вышеуказанного земельного участка  ранее действительно, принадлежавшая ее отцу, на основании договора купли-продажи, заключенному после его смерти поступила в собственность  гр. П., при этом в интересах продавца, умершего Б. действовала гр.Д., выступавшая по нотариальной доверенности. Ей неизвестно по какой причине отец именно ей, гр.Д, доверил совершение сделки, а также почему сделка была совершена спустя  два с половиной года после его смерти, за 12 дней до окончания срока действия доверенности, а также почему денежные средства, вырученные от продажи участка не были переданы ей, как наследнице умершего собственника. 
    Обратившись в интересах гр.Н в суд юристы компании просили: признать недействительным в части договор  между  гр.Д., представлявшей интересы умершего Б., и гр.П. о купле-продаже 1/6 доли вправе земельного участка площадью 540000кв.м.; применить последствия недействительности сделки, вернув стороны в первоначальное положение;  прекратить право общей долевой собственности на 1/6 доли вправе П. на спорный  земельный участок;  внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исключив из записи №…., сведения о регистрации 1/6 доли в праве общей долевой собственности земельного участка за гр.П
    Исковое заявление мотивировано  следующим.
    Согласно ст.185 ГК РФ, доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.     Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответсвующему третьему лицу. 
    В силу подпункта 6 пункта 1 статьи 188 Гражданского кодекса Российской Федерации действие доверенности прекращается, в том числе вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность. 
    Согласно пункту 1 статьи 166 указанного Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 
    Пунктом 2 данной статьи закреплено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. 
    В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. 
    Заключение гр. Д.  действующей от имени  умершего гр. Б. на основании  доверенности удостоверенной нотариусом,   договора купли-продажи спорного земельного участка имело место после смерти доверителя,  то есть по прекращенной в силу закона доверенности. При этом, гр. Д.  достоверно знала о смерти  гр. Б. 
    Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 
    Возвращение каждой из сторон всего полученного по недействительной сделке осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса     Российской Федерации, согласно которому возвращение полученного носит двусторонний характер. Это означает, что решение суда по требованию, заявленному в соответствии с пунктом 2 данной нормы материального права, должно разрешать вопрос об обязанности каждой из сторон вернуть все полученное по сделке. 
    Необходимым условием применения последствий недействительности сделки в виде возврата полученного по ней имущества в натуре является правовая и фактическая возможность такого возврата, определяемая нахождением объекта сделки на момент применения реституции в имущественной сфере одной из сторон по такой сделке. 
    Избранный гр. Н. способ защиты права путем обращения в суд в том числе и об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск), соответствует правовой позиции, высказанной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации N 6-П от 21 апреля 2003 года по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. 
    В силу взаимосвязанных положений статей 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации условием истребования собственником имущества из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя, является приобретение имущества у лица, не имевшего права его отчуждать, и связанное с этим сохранение права собственности на имущество его первоначальным владельцем. 
    Поскольку договор купли-продажи не был подписан  гр.Б., 1/6 доля в праве  на  земельный участок  площадью 540000кв.м.  к моменту его смерти не выбывала из его владения, следовательно, должна была войти в состав наследственного имущества. Гр. Н., принявшая наследство, исходя из пункта 4 статьи 1152 Гражданского кодекса     Российской Федерации, предусматривающего, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, в данном случае должна рассматриваться как собственник этого имущества, а гр. Д. - как лицо, не имевшее права его отчуждать. 
    Исковые  требования гр. Н.  решением  суда удовлетворены  полностью.