Главная /  Юридические услуги / Жилищные споры / Понуждение к заключению договора социального найма

ПОНУЖДЕНИЕ К ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА

     Проведенный анализ, свидетельствует, что значительная часть клиентов обращается в нашу компанию по вопросам, касающимся  договора социального найма, в том числе отказа в заключении договора.
    Определение понятия договора социального найма дано в статье 60 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой, по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
    Предметом договора могут быть помещения (квартира, жилой дом), находящиеся в государственной или муниципальной собственности, передаваемые гражданам бессрочно и на безвозмездной основе (при условии своевременной выплаты платы за пользование и содержание помещения).
    Общие условия (предпосылки) предоставления жилого помещения по договору социального найма названы в п. 1 ч. 1 ст. 19, ч. 2 ст. 49, ч. 1 ст. 91.15 ЖК РФ, среди которых: 1) получение гражданином Российской Федерации статуса малоимущего гражданина нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (признание по установленным ЖК РФ основаниям таковым); 2) предоставление жилого помещения из муниципального жилищного фонда социального использования, жилищного фонда субъекта Российской Федерации социального использования, жилищного фонда Российской Федерации социального использования; 3) соблюдение порядка очередности исходя из времени принятия этих граждан на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. В ЖК РФ также содержатся категории граждан, которым предоставляются жилые помещения по договору социального найма во внеочередном порядке (см. ч. 2 ст. 57 ЖК РФ).
    В практике  возникают различные спорные ситуации  относительно договора социального найма и в каждом конкретном случае необходимо выработать оптимально выгодные для клиента пути  их разрешения.
    Приведем один  пример такого обращения и результат совместной  работы  наших юристов.
    В нашу компанию обратились жители одного из субъектов Российской Федерации брат и сестра  С., которые пояснили, что их отец проходил службу по контракту в одной  из войсковых частей , дислоцированной в г. N, в воинском звании сержанта, в должности дизелиста-электрика. Решением жилищной комиссии войсковой части   отец был поставлен на очередь для получения жилья, как нуждающийся в жилом помещении. По решению жилищной комиссии войсковой части ему была выделена служебная двух комнатная квартира в г.N, в которую вселился отец и они, двое его детей. В указанной  квартире они были зарегистрированы, и на имя отца была открыта карточка квартиросъемщика. Вскоре отец  тяжело заболел и умер. После смерти отца и по настоящее время они  продолжали и продолжают  пользоваться  указанной квартирой, ежемесячно оплачивают  все коммунальные услуги. В связи с болезнью, отец  не смог своевременно оформить договора найма служебного жилого помещения. В связи с чем, после смерти отца,  они  неоднократно обращались в администрацию МО г. N и директору ЖЭУ  района с заявлениями о снятии с занимаемой ими квартиры статуса служебной и заключении с ними договора найма жилого помещения. Однако, администрацией МО   им  отказано в заключении   договора социального найма жилого помещения по тем основаниям, что квартира, в которой они  проживают, постановлением администрации МО отнесена к категории жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда муниципального образования. Также им письменно предложено в течение одного месяца освободить данное   жилое помещение, в связи с тем, что у них  нет оснований проживать в нём. 
    Определив правовую позицию, юристы компании  подготовив необходимые документы, обратились от имени  клиентов в суд с иском
к  администрации  муниципального образования  г. N о  признании права пользования жилым помещением и понуждении к заключению договора социального найма жилого помещения.
    В свою  очередь администрация  муниципального образования  г. N обратилась в суд с встречным исковым заявлением к брату и сестре С.  о выселении и снятии с регистрационного учета по месту прописки.
    При подготовке искового заявления юристы компании руководствовались следующими нормами закона.
    В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Исходя из данной конституционной нормы часть 1 статьи 11 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, то есть прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством. 
    В соответствии со ст. 82 ЖК РФ в случае смерти нанимателя член семьи нанимателя вправе требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. 
    Аналогичная норма содержится и в ч. 2 ст. 672 ГК РФ, а согласно ст. 686 ГК РФ в случае смерти нанимателя договор найма продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающий с прежним нанимателем. 
    Таким образом, Закон - ЖК РФ и ГК РФ - в случае смерти нанимателя возможность признания нанимателем по ранее заключенному договору социального найма предоставляет только члену семьи прежнего нанимателя, постоянно с ним проживавшему. 
    К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, согласно ст. 69 ЖК РФ  относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. 
    В соответствии с пунктом 5 статьи 15 Закона "О статусе военнослужащих" в случае освобождения жилых помещений, занимаемых военнослужащими и совместно проживающими с ними членами их семей, за исключением жилых помещений, находящихся в их собственности, указанные помещения предоставляются другим военнослужащим и членам их семей. 
    По смыслу указанной нормы, реализация данного права не ставится в зависимость от принадлежности жилых помещений только к государственному жилищному фонду. 
    Согласно пункту 3 статьи 49 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта         Российской Федерации по договорам социального найма могут быть предоставлены определенным федеральным законом, Указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным названным Кодексом и (или) федеральным законом, Указом Президента     Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном указанным Кодексом порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом, Указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации. 
    Таким образом, в соответствии с приведенной нормой право на получение жилого помещения по договору социального найма закреплено за категориями граждан, указанных не только в Жилищном кодексе Российской Федерации, но и в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, указах Президента     Российской Федерации. 
    Пунктом 10 части 1 статьи 14, частью 4 статьи 49 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что категориям граждан, указанным в части 3 статьи 49 Кодекса, могут предоставляться жилые помещения муниципального жилищного фонда в случае наделения данных органов государственными полномочиями по обеспечению указанных категорий граждан жилыми помещениями. 
    Закон "О статусе военнослужащих", определяя основы государственной политики в области правовой и социальной защиты военнослужащих, устанавливает права и гарантии военнослужащих в жилищной сфере и,  закрепляя особый правовой статус военнослужащих, выражающийся, в том числе, в особом порядке обеспечения их жилыми помещениями, допускает возможность предоставления указанным лицам и членам их семей жилых помещений муниципального жилищного фонда по договору социального найма, ранее предоставленных другим военнослужащим и членам их семей при освобождении последними данных помещений в связи с выездом на другое место жительства. 
    В соответствии со 70 Жилищного кодекса РФ наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. 
    Члены семьи  нанимателя, вселенные нанимателем в соответствии с правилами ст. 70 Жилищного кодекса РФ,  приобретают равное с нанимателем право пользования жилым помещением, ( статья 69 ЖК РФ). 
    Таким образом,  положения  ст. 70 ЖК РФ связывают возникновение права пользования жилым помещением не только с фактом вселения и постоянного проживания лица в жилом помещении, но также и с выявлением волеизъявления всех участников жилищных правоотношений, включая согласие нанимателя жилого помещения и признание им за вселяемым лицом равного с собой права пользования жилым помещением. 
    При этом не имеет значения, что обеспеченность общей площадью жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы (часть 5 статьи 50 ЖК РФ). 
    В силу части 1 статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем. 
    Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (часть 1 статьи 63 Жилищного кодекса Российской Федерации). 
    Требования истцов решением суда были удовлетворены в полном объеме, в  удовлетворении  требований встречного иска администрации  МО было отказано.
    Впоследствии, юристы компании, в   интересов клиентов С. обратились в суд с  иском  к администрации муниципального образования г.N о признании отказа на приватизацию квартиры незаконным, признании права на приватизацию и права собственности на занимаемое жилое помещение, который также был удовлетворен судом полностью.