Нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства

    В настоящее время многие граждане  заключают договоры  участия в долевом  строительстве (далее ДДУ). Бесспорно  это выгодно, так как на этапе строительства, стоимость жилья  гораздо меньше, чем готового. К тому же это будет не вторичное жилье, а совершенно новая квартира. Но, к сожалению, застройщики нередко  нарушают сроки, определенные договором, постоянно предлагая заключить  «дополнительное соглашение» о  их продлении.
    Разберем   конкретный пример  нарушения  срока  передачи участнику  долевого строительства  объекта строительства.
    Между гр.  М.  и    ООО назовем его «Стандарт»(далее Застройщик) был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок с привлечением подрядных организаций построить жилой дом с встроено-пристроенными помещениями по указанному адресу и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, передать Дольщику квартиру в указанном доме, описание которой содержится в п. 1.2 Договора, а Дольщик обязуется уплатить Застройщику установленный настоящим договором долевой взнос (цену договора) и принять квартиру по Акту приема-передачи после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.
    Гр. М.  исполнила свои обязательства по оплате договора в полном объеме в размере 4 652 000 рублей, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов. В соответствии с п.3.1 Договора застройщик обязался передать объект долевого строительства не позднее установленного договором срока.  Дополнительным соглашением был согласован новый срок передачи квартиры. Фактически квартира передана Дольщику с нарушением срока, просрочка исполнения обязательств составляет 63 дня,
    Гр. Обратилась в суд с иском к Застройщику, в котором просила взыскать  в ее пользу  неустойку в размере  190 499 рублей 40 копеек,  компенсацию морального  вреда в  размере 50 000 рублей. На основании изложенного, просит суд взыскать с ООО «Республика» неустойку в размере 190 499 рублей 40 копеек, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф.
    Выслушав представителя истца по доверенности, исследовав материалы гражданского дела, суд пришел к выводу об обоснованности исковых требований, заявленных  гр. М., в части взыскания неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 120 000 рублей, компенсации морального вреда в размере 5 000 рублей, штрафа за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя. К такому выводу суд приходит на основании следующего.
    В соответствии со ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.
    Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
    Статьей 401 ГК РФ предусмотрено, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
    Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве).
    Статьей 6 вышеуказанного Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
    По смыслу положений градостроительного законодательства и Закона об участии в долевом строительстве застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости (многоквартирного дома). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора (ч.4 ст.4 Закона об участии в долевом строительстве).
    Пунктом 2 статьи 6 названного Закона установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующий на день исполнения обязательства, о цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
    В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 3 ст. 6 Закона).
    Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
    Согласно ч.1, 2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
    В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
    В силу ч.3 ст.6 вышеуказанного Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик, не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока, обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
    Частью 2 ст.8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
    Согласно ч.1 ст.7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
    В судебном заседании было установлено, что ООО «Стандарт» не исполнены обязательства в части передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства в установленный договором срок. Просрочка исполнения обязательств со стороны ответчика составила 62 дня.
    Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, руководствуясь положениями, предусмотренными статьями 4, 6, 8Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты     Российской Федерации», суд приходит к выводу о том, что застройщик нарушил предусмотренный договором срок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, что является основанием для взыскания с ответчика неустойки.
    В соответствии со ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» за нарушение прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) несет ответственность, предусмотренную законом или договором. Изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.
    Согласно ст.401 ГК РФ обстоятельствами непреодолимой силы признаются чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства, то есть к форс-мажорным могут быть отнесены лишь те запретительные акты властей, которые не зависели и не могли зависеть от воли и действий сторон по договору.
    Однако ответчиком – ООО «Стандарт» суду в соответствии с требованиями ст.56 ГПК РФ не было  представлено доказательств того, что неисполнение обязательств по договору произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.
    Судом был принят расчет неустойки, предоставленный истцом.
    Вместе с тем, в соответствии со ст.333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
    Принимая во внимание характер обязательства - строительство многоквартирного жилого дома, при котором ответчик связан договорными обязательствами с другими лицами, и, учитывая, что кроме истцов ответчику могут предъявить иски и другие лица, с которыми им были заключены договоры о долевом участии в строительстве того же дома, взыскание неустойки в полном объеме существенно нарушит права ответчика.
    С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения от 21.12.2000 № 263-О, положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
    Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.
    Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
    Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.
    Учитывая, что степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
    Суд, учитывая, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, приходит к выводу, что определенная истцом неустойка является несоразмерной последствиям нарушения обязательств ответчиком и счел необходимым снизить размер взыскиваемой неустойки до 120 000 рублей.
    При разрешении вопроса о взыскании компенсации морального вреда с ООО «Стандарт» в пользу М. в размере 50 000 рублей, суд пришел к следующему выводу.
    В соответствии со ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
    Согласно ст.151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
    При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.
    На основании ст.1101 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.
    Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.
    Суд, оценивая представленные доказательства, указанные требования закона, пришел к выводу о том, что в результате виновного ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве истцу причинен моральный вред.
    Исходя из характера и степени причинения вреда, периода нарушения обязательств, степени вины причинителя вреда - ответчика ООО «Стандарт», требований разумности и справедливости, суд пришел к выводу, что исковые требования М. о компенсации морального вреда подлежат удовлетворению в размере 5 000 рублей.
    В соответствии с п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
    Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.
    Согласно разъяснениям, содержащимся в п.46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).
    Размер штрафа с учетом взысканных судом сумм исчисляется следующим образом: (120 000 рублей + 5 000 рублей) х 50% = 62 500 рублей.
    Таким образом, суд удовлетворил исковые требования гр.М. частично, взыскав в ее  пользу с ответчика: неустойку за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 120 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя в размере 62 500 рублей, всего на общую сумму 187 500 (сто восемьдесят семь тысяч пятьсот) рублей.

|

 


 

arrow_upward