Переуступка права требования по договору долевого участия

    Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно – один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).        
    Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы     Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости").  
    Как  правило, возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена на квартиру постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи.      Согласно положениям Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, застройщик обязан передать квартиру дольщику после ввода жилого дома в эксплуатацию в определенный договором долевого участия срок. Передача жилья осуществляется по акту приема-передачи или иному документу, подтверждающему передачу квартиры, после предварительного осмотра вновь построенной квартиры.
Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии). То есть договор уступки прав требования означает приобретение не квартиры, а права требования на передачу ее в собственность.
    Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. Но вместе переходом права на получение квартиры, покупатель принимает на себя и обязательства по исполнению договора долевого участия. После перехода права требования, к покупателю перейдут и все возможные риски, связанные с недобросовестным отношением строительной компании.
    Помимо общих требований, которые предъявляет ГК РФ к данному виду правоотношений, уступка по соглашению о долевом участии в строительстве здания должна соответствовать специальным правилам ст. 11 Закона № 214-ФЗ. Чтобы передать указанное право третьему лицу, требуется в обязательном порядке соблюсти следующие условия:
-дольщиком должна быть полностью уплачена стоимость по основному соглашению, либо сумма задолженности перейдет одновременно с правом требования;
-оформление уступки возможно только  с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства;
-уступка по такой категории сделок требует обязательной регистрационной процедуры в органах Росреестра.
    Для возможности передать сторонним лицам свое право, дольщик должен надлежащим образом зафиксировать свое право путем внесения полной стоимости по исходному соглашению. В качестве альтернативы, статья 11 Закона № 214-ФЗ допускает передачу остатка долга перед застройщиком одновременно с передачей прав иному лицу.
    Для  совершения действий по уступке, сторонам будет необходимо иметь следующие  документы:
- паспорта участников сделки, либо доверенность на представителя;
- договор  долевого участия в  застройке;
-выписку из ЕГРН, подтверждающей регистрацию договора долевого участия и отсутствие ограничений и обременений на распоряжение правом;
-платежный документ, подтверждающий внесение полной стоимости по договору с застройщиком; -документ, подтверждающий факт регистрации по отношению к исходному договору.
    После перевода права требования у нового кредитора появляется полный комплекс прав и обязанностей в правоотношениях со строительной компанией, в том числе возможность контролировать ход строительства и знакомиться с документацией застройщика.
    После заключения договора переуступки и уведомления застройщика стороны должны пройти регистрационную процедуру, для чего необходимо предоставить  следующий пакет  документов:
-заявление на проведение регистрационной процедуры перехода права требования;
-договор уступки права требования;
-документ, подтверждающий оплату по исходному соглашению на участие в долевом строительстве, либо документы об одновременном переводе долга на новое лицо;
-письменный документ, подтверждающий согласие строительной компании на одновременный переход права требования и остатка задолженности на новое лицо;
-согласие супруга заявителя, передающего право требования новому лицу.
    Чтобы избежать возможных рисков  при заключении договора  уступки прав, на стадии его подготовки  необходимо удостоверится в надлежащем исполнении обязательства со стороны застройщика для чего следует провести анализ следующих документов:
-проектной документации на возводящийся объект. Подробная информация должна содержаться на сайте девелопера;
- документации  о правах застройщик проводит работы на этом участке. Земля должна находиться в собственности у строительной компании или быть арендована у муниципалитета;
-исходного договора между застройщиком и дольщиком, в том числе график проведения строительных работ на объекте;
-справки о фактически выполненных работах по возведению здания;
-финансовой документации, связанной с надлежащим исполнением обязательств для всех сторон сделки.
    После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

|

 


 

arrow_upward